邵商网2011年， A公司与B公司签订了《房屋租赁合同》，约定A公司在B公司处租赁2500㎡的场地用于商业经营，租期至2019年7月止，租金为210万元/年。
租期届满前，A公司与B公司又签订了《续租协议》，将《房屋租赁合同》的有效期延长至2024年8月止，并约定租金降为160万元/年；如A公司提前解除合同，B公司同意在A公司提出解除合同时给予A公司一个月免租期；A公司可根据经营需要提前解除合同，但需提前两个月书面通知B公司，A公司无需承担任何责任。
2020年2月，A公司以经营困难为由向B公司发出《解约函》，要求解除租赁合同。B公司随后向A公司发出《回复函》、《免租函》、《降租函》等函件，减免A公司两个月的租金，下调租金至79万元/年，并承诺无论何种原因均不对减免租赁费用进行索赔。后双方继续履行合同。
2022年4月，A公司未再支付租金。2022年5月，A公司又以实难维持经营为由向B公司发出《解约函》，B公司随后也向A公司发出《回复函》，减免A公司三个月的租金，并承诺无论何种情况不对优惠租金索赔。
2022年9月，A公司再次向B公司发出《解约函》，提出于2022年11月解除并终止《房屋租赁合同》，于2022年12月闭店撤场。B公司随后向A公司发函声明，如A公司单方解除合同，B公司将对自2011年7月以来给予A公司的优惠、降低、免交租金等费用予以追补。
双方协商无果，A公司坚决要求解除租赁合同，B公司遂将A公司告上法庭，要求支付所欠租金和水电费，并补交原优惠减免的租金。
一、解除租赁合同的期限确认及A公司是否承担相关解约责任的问题
由于《续租协议》系对《房屋租赁合同》关于A公司提前解除合同应否承担相关责任的变更，也是对A公司单方提出解除合同的条件和应承担法律后果的具体约定，该变更内容不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效。再者，A公司以经营困难为由提出解除租赁合同的条件也已成就。故对《续租协议》于2022年11月解除予以确认，A公司无需承担解约责任。
二、A公司应否承担承租期间的欠付租金和水、电、空调费等相关费用的问题
双方经计算和协商，对A公司尚欠租金和水、电、空调费共计41万元并无异议。根据合同约定，A公司对该款承担清偿责任。
三、B公司是否有权向A公司计收原已减、免、下调的租金问题
由于B公司在《免租函》、《降租函》、《回复函》中均承诺无论何种原因均不对减免的租赁费用进行索赔，系B公司对自己权利的放弃，上述函件和《续租协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效。故对B公司再提出要求计收原已减、免、下调租金的主张，不予支持。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十五条第一款规定“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”对于双方签订合同租赁场地的行为，须践行自愿原则与诚信原则等民事法律原则。本案中A公司出现经营困难欲解除合同，已依照合同约定提前通知B公司，B公司亦应当依照合同约定妥善处理好解约与费用清算等问题。
近年来，随着线上经济的活跃和经济环境的变化，部分商场、卖场也不再红火，陆续关停门店，随之而来的是大幅增加的租赁纠纷，矛盾比较突出的有出租人资金链断裂导致租赁房产停水停电被拍卖、承租人占用租赁场地不撤场、经营困难要求减免租赁费用等问题。租赁双方皆应综合考虑经济社会环境和经营实际情况，对于租金等事项进行合理约定，和谐商议解决好租赁期间的矛盾，形成良好合作氛围，共同优化法治化营商环境。
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来源：湖南法治报
来源：法制周报-邵阳
